(*) Marcelo Winter
O agronegócio brasileiro enfrenta um cenário desafiador, marcado por uma combinação de fatores adversos: condições climáticas desfavoráveis, baixa produção de determinadas culturas, altas taxas de juros, preços reduzidos das commodities e custos elevados de insumos. Esse contexto tem pressionado os resultados do setor e levado alguns participantes a considerar medidas drásticas, como a recuperação judicial. Embora este não seja um comportamento sistêmico, tem aumentado a percepção de risco no setor.
Em resposta a esse cenário, surgem novas modalidades de operações estruturadas, especialmente aquelas lastreadas em ativos imobiliários de natureza rural. Essas operações oferecem uma alternativa viável para mitigar riscos e garantir liquidez, de maneira a transferir o risco do tomador para o imóvel, sempre levando em consideração seu valor, liquidez e recuperabilidade.
Um dos modelos de operações estruturadas no agronegócio brasileiro que têm se destacado pela inovação envolve a transferência temporária da titularidade dos ativos imobiliários rurais para o investidor. Isso garante que, em situações de inadimplência, o investidor possa acessar diretamente o ativo. Essa abordagem não apenas oferece uma camada adicional de segurança, mas também assegura que o investidor tenha um controle mais direto sobre os ativos, de modo a minimizar os riscos associados à recuperação do investimento.
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Além disso, as garantias autoexecutáveis emergem como uma solução eficaz, pois permitem que o investidor execute o ativo sem a necessidade de intervenção judicial. Essa característica proporciona uma segurança adicional e uma agilidade significativa na recuperação do investimento, uma vez que elimina a burocracia e os atrasos comuns nos processos judiciais. Com essas garantias, o investidor pode agir rapidamente para proteger seu capital, tornando essas operações uma alternativa atraente e segura no atual cenário desafiador do agronegócio.
As estruturas lastreadas em imóveis rurais oferecem uma série de vantagens significativas, especialmente em termos de segurança e mitigação de riscos. Uma das principais vantagens é a redução do risco de crédito, uma vez que o risco é vinculado diretamente ao imóvel. Isso proporciona ao investidor uma segurança maior quanto à recuperação do capital investido, já que o ativo imobiliário serve como garantia tangível e de valor relativamente estável. Essa vinculação direta ao imóvel permite que o investidor tenha uma visão mais clara e confiável do retorno potencial, reduzindo a incerteza que geralmente acompanha determinados investimentos.
Além disso, a liquidez dos ativos imobiliários é um benefício crucial dessas estruturas. Em casos de inadimplência, a possibilidade de venda particular ou leilão dos ativos oferece uma saída clara e eficiente para o investidor, assegurando que o capital possa ser recuperado de forma mais rápida e com menos complicações. Essa liquidez não só aumenta a atratividade dessas operações para os investidores, mas também proporciona uma flexibilidade adicional e permite que eles ajustem suas estratégias de investimento conforme necessário. Assim, as operações lastreadas em imóveis rurais se destacam como uma solução robusta e adaptável no atual cenário desafiador do agronegócio brasileiro.
Como ter segurança no atual cenário do agronegócio brasileiro
Apesar das vantagens significativas que as operações estruturadas lastreadas em imóveis rurais oferecem, é crucial que os participantes estejam atentos aos riscos inerentes a essas transações. Um dos principais riscos é a possibilidade de contestação judicial por parte de outros credores, que podem alegar simulação ou fraude. Tal situação pode comprometer a segurança da operação, uma vez que disputas legais podem atrasar ou até mesmo inviabilizar a execução das garantias, o que afeta a recuperação do investimento.
Além disso, questões ambientais representam um risco considerável, pois podem impactar tanto o valor quanto a liquidez dos ativos. Para mitigar esse risco, é essencial realizar um processo rigoroso de due diligence, de modo a assegurar que os imóveis estejam em conformidade com as regulamentações ambientais e livres de passivos ocultos. Por fim, os riscos fiscais também devem ser cuidadosamente considerados. A conformidade com a legislação fiscal vigente é fundamental para evitar penalidades e garantir a validade da transação. Assim, uma análise detalhada e uma estratégia de mitigação de riscos são indispensáveis para assegurar o sucesso e a segurança dessas operações no complexo cenário do agronegócio brasileiro.
As operações estruturadas lastreadas em ativos imobiliários representam uma inovação importante no agronegócio brasileiro, porque oferecem uma alternativa viável para enfrentar o cenário adverso atual. No entanto, é fundamental que os participantes do setor estejam cientes dos riscos envolvidos e adotem práticas rigorosas de avaliação e mitigação de riscos para garantir o sucesso dessas operações.
Marcelo Winter, advogado em São Paulo, mestre em Direito pela PUC/SP e sócio do escritório VBSO Advogados
