Uma orla de apenas 5,8 quilômetros abriga sete dos dez prédios mais altos do Brasil. Quem percorre o calçadão que contorna toda a praia ou caminha pelas areias de Balneário Camboriú (SC) se impressiona com os edifícios e com a sofisticação das construções. A envergadura dos arranha-céus rendeu ao município o título de “Dubai brasileira”, uma referência à maior cidade dos Emirados Árabes, famosa pelas edificações grandiosas. Essa paisagem das arábias é hoje um verdadeiro laboratório de testes e tendências para a construção civil. A aposta do mercado imobiliário em superprédios alçou a cidade ao pódio: Balneário Camboriú registra hoje o maior preço por metro quadrado entre os imóveis residenciais no país. Mas o que justifica uma cidade de 140 mil habitantes ter imóveis, em média, mais caros que os de grandes capitais como São Paulo e Rio de Janeiro? Bem, uma série de fatores ajuda a explicar o fenômeno da verticalização estratosférica e da valorização imobiliária na cidade cujo PIB, desde o início dos anos 2000, cresce duas vezes mais que o nacional.
Todas as cidades litorâneas brasileiras colecionam uma população flutuante que busca a praia como destino durante feriados, fins de semana e férias. Em Balneário Camboriú não é diferente. Mas, pouco a pouco, o setor imobiliário observou uma mudança no perfil dos clientes com interesse em investir na cidade. Em vez de buscarem apartamentos para veraneio temporário, geralmente mais simples, eles passaram a se interessar por opções para residência fixa, ou como segundo endereço para moradia. As garagens dos edifícios, antes contempladas com vista para o mar no andar térreo, deram espaço a luxuosas áreas de lazer, com piscina, bar e salão de festas. Osmar Nunes Filho, secretário de Obras e Serviços Urbanos de Balneário Camboriú, afirma que as construtoras começaram a oferecer imóveis de alto padrão no final dos anos 1990. “As empresas passaram a construir apartamentos de alta categoria não para veraneio, mas para moradia”, lembra Nunes, que reside na cidade desde 1975. “Isso mudou o conceito e alçou a cidade a outro patamar.” O comércio, os bares e restaurantes acompanharam a mudança. Em vez de só funcionarem durante os meses do verão, como é comum em muitas cidades praianas, passaram a oferecer os serviços durante o ano todo.
Já os espigões começaram a mudar a paisagem do município há cerca de 20 anos. Jean Graciola, presidente da FG Empreendimentos, uma das maiores incorporadoras da cidade, conta que o ano de 2007 foi um divisor de águas para a empresa. Ele viajou com o pai, Francisco Graciola (fundador e presidente do conselho do Grupo FG), para o Panamá. “Percebemos que a construção civil lá era arrojada, muito à frente”, diz Graciola. “Em 2009, fomos a Dubai. E não paramos mais. Firmamos parcerias com empresas do mundo todo. Hoje somos parceiros da WSP, a maior empresa de projetos estruturais do mundo, que participou da concepção do edifício One World Trade Center, em Nova York.”
PIB de Balneário cresce mais que o dobro do brasileiro
Localizada no litoral norte catarinense, Balneário Camboriú colhe os frutos de um Estado próspero (veja a reportagem “A vitória do trabalho”, publicada na edição 185). O município é jovem: foi criado em 1964, depois do desmembramento da vizinha Camboriú. O Rio Camboriú, responsável por batizar as duas cidades, serpenteia ambos os territórios. A oeste do continente, Camboriú abriga cerca de 100 mil habitantes, é uma região comercial e residencial, sem orla. Já a prima Balneário Camboriú, chamada pelos locais apenas de Balneário, é a disputada região costeira e tem o mar como grande protagonista.
A cidade está em primeiro lugar em segurança pública entre as cidades de 100 mil a 500 mil habitantes do Sul do Brasil, de acordo com o Ranking Connected Smart Cities 2022. Balneário Camboriú abriga nove praias. Três delas — Estaleiro, Estaleirinho e Taquaras — foram premiadas com a Bandeira Azul, um selo internacional que avalia a qualidade da água, da gestão e da educação ambiental. Além das paisagens naturais, atrações turísticas divertem adultos e crianças. A cidade é, de fato, um destino popular. Quase 1 milhão de pessoas visitaram Balneário em 2023. Entre as várias opções, um teleférico interliga a Praia de Laranjeiras com a ponta sul da cidade. Inaugurada em dezembro de 2020, uma roda-gigante oferece aos visitantes uma vista panorâmica da orla. Com investimento de R$ 60 milhões, o parque Aventura Jurássica — que tem como temática o mundo dos dinossauros — abriu as portas ao público em setembro passado.
O mercado imobiliário e a indústria da construção civil são os principais motores na geração de empregos e no crescimento da economia de Balneário Camboriú. O PIB da cidade cresceu a uma média de 4,7% ao ano entre 2002 e 2020, último dado disponibilizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. No mesmo período, a economia brasileira cresceu 2% ao ano. Ranking divulgado em agosto de 2023 pelo Centro de Liderança Pública classifica Balneário Camboriú como o 13º município mais competitivo do país entre os 410 que têm mais de 80 mil habitantes.
Uma praia sombria e a solução por meio de parceria público-privada
O progresso cobra seu preço. Por muitos anos, a cidade chamou a atenção pela sombra dos prédios que encobria a Praia Central, a mais popular de Balneário. Na parte da tarde, os arranha-céus bloqueavam a luz do sol, e os turistas curtiam a praia na sombra, movendo as cadeiras para aproveitar os poucos raios que restavam. Em 2001, um referendo sobre a praia mostrou que 71% dos eleitores apoiavam as medidas que incluíam o alargamento da faixa de areia. Vinte anos depois, a prefeitura solucionou o problema — pelo menos em parte. Ao custo de cerca de R$ 67 milhões, a obra alargou a faixa de areia e triplicou o espaço para banhistas, agora com 70 metros de extensão. Além da ampliação da praia, está prevista a reurbanização da orla, com a construção de um calçadão, mais ciclovias e extensão das pistas para veículos. O projeto, estimado em cerca de R$ 300 milhões, teve início em novembro de 2023.
A obra que garantiu o sol brilhando por mais tempo na praia só saiu do papel em 2018, quando o Instituto +BC, formado por um grupo de empresários da cidade, doou o projeto executivo para a prefeitura, assinado pelo renomado arquiteto Indio da Costa. “O prefeito [Fabricio de Oliveira, do PL] é muito próximo das empresas”, explica Nunes. “Aqui, o poder público é parceiro da iniciativa privada. Se o prefeito vira as costas para os empresários, como já aconteceu, as obras não avançam”, diz o secretário de obras. Jean Graciola garante que a prefeitura já tem o dinheiro em caixa para a segunda etapa do projeto, de reurbanização da Avenida Atlântica. “As construtoras pagam as outorgas onerosas para construir mais, e o valor é revertido em infraestrutura urbana”, diz o empresário da FG.
A outorga onerosa é uma licença que a prefeitura concede às construtoras que desejam construir acima dos limites definidos pelo plano diretor da cidade, desde que paguem um valor a mais por isso. Eis mais um exemplo bem-sucedido de parceria entre a esfera pública e a privada. “Balneário Camboriú teve a percepção de usar esse instrumento porque começaram a faltar terrenos de frente para o mar”, explica Toninho Roncaglio, corretor de imóveis há 37 anos e proprietário de duas imobiliárias na cidade. “Nos últimos anos, todas as principais obras na cidade foram feitas com outorga onerosa, como a troca de tubulação de esgoto da Avenida Atlântica, a troca de iluminação, a duplicação de pistas de uma avenida”, lembra Roncaglio.
O preço médio do metro quadrado em Balneário Camboriú é de R$ 12,4 mil, o mais alto do país, e 18% superior ao de São Paulo. Na Avenida Atlântica, que fica à beira-mar, o metro quadrado pode chegar a R$ 32,5 mil em imóveis de alto padrão
Outra amostra bem orquestrada da sinergia entre a prefeitura e a iniciativa privada foi a organização da limpeza no último réveillon. Para acompanhar a chegada do ano de 2024 na cidade, a roda-gigante encravada no canto norte da orla se transformou em um relógio que exibia, em números, os segundos finais do ano de 2023. A multidão acompanhou aos berros a contagem regressiva. Assim que o disco iluminado de 82 metros de altura zerou, fogos de artifício iluminaram o céu por 15 minutos. Oito balsas espalhadas pelo Atlântico garantiram o espetáculo para centenas de pessoas que lotaram as areias e as sacadas dos prédios à beira-mar. Além da pirotecnia, um show de luzes realizado por mil drones cedidos pelo governo de Abu Dhabi, nos Emirados Árabes, encantou os espectadores que estavam próximos à Praia Central. Quase 1 milhão de pessoas encobriram as areias da cidade. Para quem assistiu ao espetáculo do alto, um detalhe chamou a atenção. Caminhões de limpeza terceirizados estavam rigorosamente posicionados, lado a lado, em pontos estratégicos da praia. A ordem era iniciar o recolhimento do lixo deixado pelos foliões do réveillon às 12h30. Assim que a turba se dispersou, as máquinas começaram o trabalho. Em pouco tempo, as areias repletas de garrafas de espumantes, oferendas a Iemanjá e outros resíduos estavam limpas e preparadas para receber novamente os banhistas.
Investimentos revertidos em valorização imobiliária
O alargamento da faixa de areia até expandiu a área ensolarada, mas a sombra vespertina não foi completamente eliminada. Ainda assim, os edifícios de frente para o mar ganharam com a valorização imobiliária. Toninho Roncaglio afirma que o preço desses imóveis valorizou de 20% a 50% depois da conclusão da primeira fase da obra. E o aumento será ainda maior após a reurbanização da orla. “Com a revitalização nos próximos anos, acredito que a valorização também será de 20% a 50%”, diz Roncaglio.
Em 12 meses, dados da FipeZap+ relativos a agosto do ano passado mostram que o preço médio dos imóveis residenciais aumentou 19,5% na cidade. É a segunda maior alta do país, atrás apenas da registrada em Itapema (+20,8%), cidade litorânea a 14 quilômetros de Balneário. O preço médio do metro quadrado em Balneário Camboriú é de R$ 12,4 mil, o mais alto do país, e 18% superior ao de São Paulo. Na Avenida Atlântica, que fica à beira-mar, o metro quadrado pode chegar a R$ 32,5 mil em imóveis de alto padrão.
Segundo menor município do Estado em extensão, com pouco mais de 46 quilômetros quadrados, Balneário Camboriú tem uma geografia que ajuda a explicar seu desenvolvimento vertical. Com menos terrenos para construir e uma legislação local que não impõe limites à altura dos edifícios, as construtoras querem maximizar os lucros. “Os terrenos de frente para o mar são muito valorizados, alguns chegam a custar R$ 100 mil o metro quadrado”, diz Graciola. Ele afirma que a FG é dona hoje de 70% dos terrenos de frente para o mar na cidade. “Como o investimento é alto, a incorporadora precisa utilizar o índice máximo de construção.” Quase não há mais terrenos disponíveis à beira-mar. “A alternativa das construtoras hoje é comprar prédios antigos, derrubar e construir novos”, explica Roncaglio. “Mas isso é um processo demorado e muito custoso.”
Glamour atrai celebridades e milionários do agronegócio
Não é só a vista para o mar que encanta os olhos de quem está disposto a desembolsar milhões por um apartamento em Balneário Camboriú. O desenvolvimento da região, a logística da cidade, com acesso pela BR-101, pelo mar e com aeroportos próximos também propiciam a valorização. O Aeroporto de Navegantes, o mais próximo e o segundo mais movimentado do Estado, foi privatizado em 2021. O Condomínio Aeronáutico Costa Esmeralda abriga uma pista para aeronaves de médio e grande porte. Durante o verão, cerca de 250 aviões particulares pousam no local, distante 20 quilômetros de Balneário Camboriú. Com vida noturna agitada e oferta de mimos de luxo, a cidade tem atraído ricos e famosos, como os jogadores de futebol Cristiano Ronaldo e Neymar; Falcão, craque do futsal; o treinador Abel Braga; e Maurício Shogun, ex-lutador de UFC. Neymar comprou uma cobertura na cidade avaliada em R$ 60 milhões. O Yachthouse, edifício escolhido pelo craque e conhecido como “Torres Gêmeas”, foi projetado pelo estúdio italiano de design Pininfarina em colaboração com a construtora Pasqualotto & GT. Para cativar os endinheirados, conta com heliponto particular e acesso direto à marina. Aliás, os principais estaleiros do país estão sediados hoje em Santa Catarina, graças a uma política de incentivo fiscal do governo estadual. As grifes italianas Azimute e Ferretti escolheram estaleiros catarinenses para produzir iates que chegam a custar R$ 70 milhões.
Hoje, segundo dados da FG, 52% dos clientes que investem em imóveis na cidade são de Santa Catarina, seguidos por residentes do Paraná, de Mato Grosso e de São Paulo. Roncaglio também ressalta o interesse de compradores do Centro-Oeste: “O público do agronegócio é hoje nosso principal cliente em imóveis acima de R$ 5 milhões.” Para atrair investidores do exterior, no fim de julho do ano passado a FG lançou um comercial estrelado por Cristiano Ronaldo. Na campanha, o jogador de futebol português aparece ao lado da irmã e da mãe para promover o empreendimento One Tower. Entregue em dezembro de 2022, o edifício residencial mais alto da América Latina tem 290 metros de altura e 84 andares. A título de comparação, o prédio mais alto do mundo é o Burj Khalifa, em Dubai, com 828 metros de altura e 163 andares.
Cada apartamento no One Tower foi vendido por cerca de R$ 15 milhões, em um condomínio com 20 ambientes de áreas de lazer. E vem mais por aí. A FG Empreendimentos, que assina cinco dos dez prédios mais altos do Brasil, tem imóveis à venda por até R$ 65 milhões. A empresa trabalha com quatro lançamentos para este ano, com um valor geral de vendas de R$ 2,6 bilhões. Além disso, está desenvolvendo o maior residencial do mundo, cujo projeto está em tramitação na prefeitura local. “O passo seguinte será trazer marcas fortes de luxo para cá. Nosso próximo empreendimento terá 10 mil metros quadrados de área aberta ao público, com dez restaurantes. Estamos conversando com marcas internacionais como Hard Rock Cafe, o restaurante japonês Nobu, Armani, Bentley”, diz o empresário Jean Graciola.
Os desafios pela frente
Apesar das projeções ambiciosas para a cidade, a verticalização da Praia Central causa transtornos para além dos blocos de concreto que encobrem parte do sol na praia. Para Jânio Rech, arquiteto e urbanista e doutor em gestão territorial pela UFSC, os apartamentos de frente para o mar abrigam poucos moradores, além de permanecerem vazios boa parte do ano. “São prédios com baixa densidade populacional, em geral com três a quatro vagas de garagem”, diz Rech. “A cidade não tem estrutura viária para contemplar esse volume de veículos.” O congestionamento durante os fins de semana e feriados, principalmente no verão, reforça a necessidade de transporte coletivo. “O trânsito em horários de pico, mesmo na baixa temporada, é caótico. O transporte público deixa a desejar”, pondera Rech. A cidade é plana — poderia investir em ciclofaixas mais bem planejadas do que as disponíveis hoje. A revitalização da orla até prevê soluções para a mobilidade urbana, mas o projeto ainda precisa ser concluído.
Apesar da vista para o oceano, a população não conta com opções de áreas verdes. “Dentro da área urbana da cidade não tem área verde de lazer, com vegetação. Os terrenos valem muito e acabam nas mãos da construção civil”, avalia Rech. Durante a temporada de calor, os mercados e restaurantes da cidade ficam lotados, com filas de espera e atendimento aquém das expectativas. Por falar em serviço e mão de obra, pesquisa do Centro de Liderança Pública que avalia o nível de qualificação dos trabalhadores colocou Balneário Camboriú em 264º lugar na lista das 410 cidades brasileiras com mais de 80 mil habitantes. Na mesma lista, agora no setor educacional, a cidade é apenas a 331ª colocada no que diz respeito à taxa de rendimento escolar e ao desempenho dos estudantes em avaliações de língua portuguesa e matemática no Índice de Desenvolvimento de Educação Básica do ensino médio.
São indicadores que revelam a existência de lições de casa a fazer. “A escassez de terrenos e de novos empreendimentos vai manter a valorização em alta”, garante Roncaglio. A lógica da oferta limitada é real. Mas só daqui a alguns anos se saberá se o interesse do público pela cidade continuará na mesma altitude.
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Maravilha! Deu muita vontade de conhecer !
Outorga onerosa sendo bem executada é muito bom. Parabéns a esta terra próspera.
Que riqueza, amém. Apesar desse PT
Será como o Rio de Janeiro, pensando apenas em turismo e nada da logística. Canoa furada.
Muito bem. Esse tipo de reportagem é muito bom.
Além de mostrar as belezas litorâneas traz também as mazelas das Cidades. O dinheiro entra nos cofres públicos mas ainda precisa melhorar e muito os serviços devolvidos à população.
Mas no geral é sim salutar.
Que venham outras por esse Brasil afora.
Parabéns Paula Leal, brilhante, show de reportagem!
Surpreendente. Não sabia de nada disso. Se os problemas urbanísticos e educacionais forem superados, Balneário vai fazer história. E a assombração não mais espantará o sol.